近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zu冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢ò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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